אם אתם מתכננים לבנות בית פרטי בקרוב, סביר שכבר התחלתם לחשוב על קבלנים. אולי דיברתם עם אחד או שניים. אולי אפילו קיבלתם הצעת מחיר ראשונה. וכמעט בוודאות שאתם לא בטוחים אם זה מחיר טוב או לא.
רוב הבונים מתחילים בדיוק באותה דרך. שואלים חבר או שניים שבנו איך היה הקבלן שלהם.
הבעיה היא שחוות דעת כאלה הרבה פעמים נותנות תחושת ודאות שלא באמת קיימת. ברוב המקרים החבר שלכם בנה רק פעם אחת. לפעמים אפילו לא עברו מספיק שנים מאז הבנייה. כמעט תמיד יש תקלות כלשהן גם בבתים שנבנו על ידי קבלנים מצוינים. סדק בטיח, נזילה קטנה, משהו שלא עבד כמו שצריך.
ואז השאלה היא לא רק אם הייתה תקלה. השאלה היא אם הקבלן הגיע לתקן, כמה היה צריך לרדוף אחריו, כמה מהר הוא לקח אחריות, ואם בדיעבד היה אפשר לקבל את אותו הבית בפחות כסף או עם פחות כאב ראש.
בניית בית קצת דומה למוסך. אפשר לשאול מישהו אם הוא מרוצה מהמוסכניק שלו, אבל הרבה פעמים מה שהוא באמת יודע להגיד זה שהיה נחמד, היה זמין, והקפה היה טוב. זה לא אומר שלא היה מוסכניק אחר שהיה פותר את אותה בעיה מהר יותר, טוב יותר או בזול יותר.
בסוף המאמר זה תדע, איך משווים בין הצעות של קבלנים בצורה שבאמת תיתן לכם תשובה. לא טיפים כלליים, ולא הסברים על מה זה מכרז. שיטה מעשית.
חשוב לי גם לחדד משהו כבר בהתחלה. המאמר הזה עוסק בעיקר בקבלן שלד. לא עד מפתח.
גם בעבודות עד מפתח יש עוד הרבה מאוד מקומות לטעויות, חוסרים, הפתעות ופערים גדולים במחיר. אבל שלב השלד הוא השלב שבו הכי קל לייצר השוואה אמיתית, הכי קל ליפול, וגם הכי קל לחסוך הרבה מאוד כסף אם עושים השוואה נכונה.
ואקדים ואומר משהו אחד. כל מה שכתוב כאן אתם יכולים ליישם בעצמכם, גם בלי לעבוד עם פלטפורמה כלשהי. השיטה לא דורשת מערכת, היא דורשת סבלנות. אם תרצו לעשות את זה דרך שליטא, אנחנו שם. אם תעדיפו לבד עם טבלת אקסל, אני מקווה שהמאמר יחסוך לכם כמה טעויות יקרות.
הפער שאף אחד לא מדבר עליו
הפער הממוצע שאני רואה בין הצעות של קבלני שלד שונים על אותו פרויקט עומד על מאה ושמונים אלף שקל. לפעמים יותר.
זה לא מספר שיווקי. זה מספר שחוזר שוב ושוב.
וההסבר שלו פשוט. רוב הבונים לא משווים תפוח לתפוח. הם משווים תפוח, תפוז וקולורבי ובוחרים את הזולה.
אחר כך הם מגלים שמה שהיה זול לא כלל את אותם דברים שהיקר כן כלל.
לפני שנכנסים לאיך מתקנים את זה, חשוב להבין למה זה קורה.
למה ההצעות שלכם נראות כל כך שונות
יש שלוש סיבות עיקריות, וחשוב להבין שאף אחת מהן לא בהכרח רעה.
הסיבה הראשונה היא שאין סטנדרט בענף.
בניגוד לתחומים אחרים שבהם יש פורמט מקובל לתמחור, בענף הקבלנות הפרטית כל קבלן בנה לעצמו את הפורמט שלו.
אחד מתמחר לפי מ"ר ברוטו, השני לפי מ"ר נטו, השלישי לפי תכולה. שלושתם יכולים להיות מקצועיים. שלושתם שונים. ואי אפשר להשוות בין מספרים שמודדים דברים שונים.
הסיבה השנייה היא שכל קבלן מחליט לבד מה כלול בהצעה.
ביטוחים, גידור השטח, מנהל עבודה, פינוי פסולת, שירותים כימיים, חיבור לחשמל זמני, חפירות, מנוף, פיגומים.
יש קבלן שכולל את זה. יש קבלן שמפריד את זה. יש קבלן שבונה על זה שאתם תטפלו בזה לבד.
הסיבה השלישית היא הנחות שונות לגבי המפרט.
סוג בלוק, עובי קירות, סוג בידוד, עובי תקרות, סוג הברזל, איכות הבטון, רמת הגימור של בטון חשוף.
אם אין מפרט מדויק, כל קבלן משלים את החסר לפי מה שנוח לו.
התוצאה היא שלוש הצעות שנראות דומות, אבל מתארות שלושה בתים שונים.
מה צריך לעשות לפני שמבקשים הצעות
זה החלק שמרבית הבונים מדלגים עליו, וזה החלק שמכריע את כל ההמשך.
ראשית, הגדירו לעצמכם מפרט מינימלי ברור.
לא ציפיות כלליות. לא "משהו טוב". לא "רמה גבוהה".
רשימה ברורה של רכיבים. סוג בלוק, סוג בידוד, סוג בטון, סוג ברזל, עובי קירות, גובה תקרה, מי מביא מנוף, מי אחראי לפיגומים, מי אחראי לפינוי פסולת.
אם אין לכם את הידע, יועץ הנדסי או אדריכל יכולים להכין לכם את הרשימה הזו בכמה שעות עבודה.
זו אחת ההשקעות הכי משתלמות בכל הפרויקט.
שנית, תחליטו מראש מה כלול ומה לא.
ביטוחים כלולים.
מנהל עבודה כלול.
גידור שטח כלול.
פינוי פסולת כלול.
עמידה בתקני בטיחות כלולה.
אם תשאירו את ההחלטות האלה לקבלן, כל קבלן יחליט אחרת.
שלישית, ודאו שכל הקבלנים מקבלים בדיוק את אותו חומר.
אותה גרמושקה.
אותה קונסטרוקציה.
אותו מפרט.
אותה גרסה.
אם שלחתם לקבלן אחד גרסה ישנה של התוכניות ולקבלן השני גרסה חדשה, ההצעות לעולם לא יהיו באמת ברות השוואה.
שלושה כללים להשוואה אמיתית
1. בנו טבלה אחת
עמודה לכל קבלן. שורה לכל סעיף.
כל סעיף חשוב צריך לקבל שורה נפרדת.
אם קבלן לא כתב משהו, אל תניחו שזה כלול.
כל מה שלא כתוב, לא קיים.
2. תשוו רכיבים זהים, לא מחיר כולל
אל תסתכלו רק על השורה התחתונה.
תסתכלו על שורת הביטוחים.
על שורת הפיגומים.
על שורת הבטון.
על שורת הברזל.
על שורת פינוי הפסולת.
אם אצל קבלן אחד הבטון זול משמעותית, תבדקו למה.
אם אצל קבלן אחר הביטוחים כמעט לא קיימים, תבדקו למה.
הפער במחיר הכולל לא אומר לכם הרבה.
יש לכם תוכניות בנייה? קבלו אומדן מדויק תוך 2 דקות
הפערים בכל סעיף אומרים לכם כמעט הכל.
3. תשאלו מה לא כלול
זו אולי השאלה הכי חשובה.
"מה אתה מניח שאני אדאג לו לבד?"
התשובות כאן יכולות לשנות את כל התמונה.
קבלן אחד יגיד שפיתוח לא כלול.
אחר יגיד שהחיבור לחשמל לא כלול.
שלישי יגיד שהמנוף לא כלול.
ופתאום ההצעה שהייתה נראית הכי זולה, כבר לא כל כך זולה.
הבעיה עם השוואה ידנית
עד כאן הכל נשמע פשוט. ובאמת אפשר לעשות את זה לבד.
אבל יש שתי בעיות.
הבעיה הראשונה היא שאתם בני אדם.
אחרי שלוש שעות מול שלוש הצעות שונות, סעיפים נשכחים. דברים מתפספסים. שגיאות חישוב נכנסות. בסוף הרבה אנשים בוחרים לפי תחושת בטן.
הבעיה השנייה היא שאנחנו רגשיים.
קבלן שהיה נחמד בפגישה, מקבל יתרון.
קבלן ששלח הצעה יפה ומעוצבת, נראה פתאום יותר מקצועי.
קבלן שהיה סימפטי לילדים באתר, נראה פתאום יותר אמין.
זה טבעי. אבל זה גם מסוכן.
איך שליטא עובדת באמת
כאן נכנסת הבינה המלאכותית.
לא בתור קסם. לא בתור משהו שמחליף אתכם.
בתור כלי שעושה דבר אחד מאוד טוב, השוואה אובייקטיבית.
אנחנו מגדירים מראש אילו סעיפים כל קבלן חייב למלא.
אנחנו דואגים שכל הקבלנים יקבלו בדיוק את אותו חומר.
אנחנו בונים את המסגרת.
ואז הבינה המלאכותית משווה.
היא לא יודעת מי היה נחמד.
היא לא יודעת מי דיבר יפה.
היא לא יודעת מי המליץ עליו השכן.
היא רק יודעת להשוות שורה מול שורה.
זו בדיוק הסיבה שהיא טובה בזה.
מה זה אומר בפועל
אתם מעלים את הגרמושקה והקונסטרוקציה.
שלושה עד חמישה קבלני שלד מקבלים את אותה בקשה, באותו פורמט, עם אותם סעיפים.
אחרי כמה ימים אתם רואים טבלה אחת ברורה.
עמודה לכל קבלן.
שורה לכל סעיף.
רואים בדיוק מה כלול.
רואים מה לא כלול.
רואים איפה יש חריגות.
רואים איפה יש פערים גדולים.
ואז הרבה יותר קל לקבל החלטה.
עדיין צריך לבדוק רישיון קבלן.
עדיין צריך לדבר עם ממליצים.
עדיין צריך לראות אתר פעיל.
אבל לפחות אתם מתחילים מהשוואה אמיתית.
ואם אין לכם עדיין תוכניות
חלק מכם בטח אומרים לעצמם שכל זה יפה, אבל עדיין אין גרמושקה.
זה בסדר גמור.
בין הרגע שמחליטים לבנות לבין הרגע שיש תוכניות מוכנות, יכולים לעבור חודשים ארוכים.
עדיף לא למהר.
אבל כן כדאי להכיר כבר עכשיו את התהליך ולהבין איפה אנשים נופלים.
סיכום
החלטה על קבלן שלד היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והחשובות ביותר בתחילת הפרויקט.
אחר כך יש עוד הרבה החלטות יקרות בעד מפתח, בגמרים ובשאר שלבי הבנייה.
אבל השלד הוא המקום שבו הטעות הראשונה יכולה ללוות אתכם שנים קדימה.
אם תעשו את זה דרך שליטא, נשמח לעזור.
אם תעשו את זה לבד עם טבלת אקסל, אני מקווה שהמאמר הזה יחסוך לכם כמה טעויות.
הדבר היחיד שאני באמת מבקש מכם, אל תשוו הצעות שנכתבו בפורמטים שונים.
זו אחת הטעויות הכי יקרות שראיתי משפחות עושות.
עברתי את זה בעצמי.
זו בדיוק הסיבה שיש שליטא.
יש לכם תוכניות בנייה? העלו אותן עכשיו
פתחו מכרז קבלנים ב-5 דקות וקבלו 3-5 הצעות מחיר
